对欧洲移民感兴趣的朋友都知道，希腊买房移民自2024年9月1日起已全面涨价，雅典全境买房门槛提高至80万欧元。但是，希腊政府依然为移民申请人留下来25万欧元低成本拿永居的通道，这就是即将在市场上火热的希腊商改住房产项目。

先介绍下9月起施行的希腊移民最新政策，核心是以下三点：

1、在雅典全境，以及塞萨洛尼基和人口超过3100的岛屿，申请人需购买80万欧元以上单一房产，面积不低于120平米，房产如果出租，只可以长租；

2、在希腊其他地区，申请人需购买40万欧元以上单一房产，面积不低于120平米，房产如果出租只允许长租；

3、在希腊全境，申请人购买25万欧元以上商改住房产，面积无限制，房产如果出租只允许长租。

以上三种买房选择，申请人任选其一，全家都可以获得同样的希腊永居身份。

个人预测，在未来的希腊移民市场上，20万欧元的商改住房产项目将成为市场主流，毕竟愿意拿出80万欧元投资款的申请人大概率可以直接考虑美国移民了。

什么是希腊商改住房产项目？

希腊新政25万欧元购房拿身份的不动产项目，包含工厂、商业、文物建筑等改造成住宅类建筑，但是需要注意，工厂建筑需要空置5年以上。其中商改住房产项目指的是，投资者通过购买商业房产并进行产权证照变更，由商业地产改造成住宅地产，以满足希腊黄金签证计划新政的资格条件。

希腊商改住房产项目要点提炼

● 商改住手续：改变建筑产权和使用性质，并对建筑许可进行更改；

● 商改住产权：房产建筑依旧为永久产权，产权归投资人个人所有；

● 交易费用：与希腊购买住宅费用一致，额外有8%-10%的费用；

● 后期交易：成为正常住宅产权，无限制，可随时交易；

● 是否限购：商改住项目没有区域限制，希腊全境都可以购买。

希腊商改住地产市场前景

根据希腊央行官方数据，在商业地产领域，优质地段办公楼建筑价格在2023年下半年同比上涨5%，其中雅典区域同比上涨4.6%，塞萨洛尼基区域上涨2.1%，希腊其他区域上涨6.2%。

由于外国投资的增加和旅游基础设施的发展，希腊商业房地产市场稳步增长。预计2024年至2028年期间，希腊商业地产市场每年将保持0.95%的稳定增长率。

符合希腊政府要求的三种商改住类型分析

1、工厂厂房：推荐指数 ★★★

根据移民新政要求，工厂厂房改住宅，需要工厂空置五年以上。另外，大部分希腊工厂位于偏远山区，改造难度过大，成本较高；而且大部分希腊工厂年久失修，地基破损，难于修复。

2、文物古迹：推荐指数 ★★★

希腊文物保护建筑需在希腊旅游局登记备案，修复文物保护建筑业需要按照文物建筑1:1原物修复，不得按照现代建筑修复，会耗费大量人力财力。大部分的文物建筑处于年久失修状态，无法加固，不适合居住。

3、商业地产：推荐指数 ★★★★★

雅典的商业写字楼数量众多，开发商和投资人能有一定的筛选空间，地段位置好的办公楼改造成住宅楼项目后，将是最受欢迎的房产项目。

希腊买房移民二手房大概率退出市场

新政实施之后，鲜有申请人会选择购买80万欧元的二手房产，25万欧元商改住房产将成为主流。合法合规的商改住房产项目对开发商规模和资金实力都会有一定的要求。因此由希腊本土开发商统一建造的新房产项目将成为投资人追捧的目标。

房产后期运营、包租服务体系

希腊25万欧元新政下的商改住房产项目，申请人如果进行选择呢？

1、实力开发商很重要：商业办公楼的整栋收购，对开发商规模和资金实力有要求，才能符合改建并且申请住宅许可的要求。

2、房产地段位置很重要：地理位置永远是体现房产价值的第一要素，毋庸多言。

3、房产后期运营和包租很重要：大部分申请人是为了拿到希腊永居身份，房产基本以投资和出租为主，完善的后续服务能更好保障申请人利益。

希腊移民政策后续展望

作为移民行业22年的资深从业者，我和团队经历过各个国家移民政策的关停和起伏。在欧洲区域，从2023年开始，一些国家的黄金拘留项目陆续关停，例如爱尔兰移民2023年2月关停，葡萄牙买房移民2023年10月关停，西班牙买房移民2024年底前后将关停。我们可以大胆的预测，欧元很可能将在2025年-2026年全面关闭黄金居留的大门。

本次希腊移民新政于2024年9月1日起实施，预计1-2年后也将全面关停，届时低门槛拿欧洲身份的时代将一去不复返。

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